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最低1元！存量房贷这样还划算吗？

　　来历：中新经纬　　近期楼市利好动静不竭，银行对小我住房贷款也频出年夜招。　　近日，多位网友发帖称，扶植银行、兴业银行针对存量房贷推出“先息后本”的还款体例。事实上，先息后本还款并不是新颖事，早在2022年就有银行推出了该项营业。先息后本还款到底划算吗？　　房贷能“先息后本”？　　上海市平易近吴建（假名）告知中新经纬，他在扶植银行打点了房贷，比来才知道建行推出了“先息后本”的还款体例。他暗示，在扶植银行App“我的贷款”栏目中，可以选择“还款打算调剂”，以后呈现“下降月供”的页面。　　“下降期数只能选择1—24期，未还本金后期还款体例只能选择‘残剩刻日每个月分期摊还’。” 吴建说，他测验考试点击还款试算，但只显示前三期的本金1元+利钱，并没有两年后的月供金额。他认为，今朝这项营业有些问题还不明白，好比申请后假如LPR降落，还款利钱是不是也会降落。是以，他临时其实不筹算变动还款方案。　　中新经纬领会到，今朝扶植银行的“还款打算调剂”功能并不是所有地域都能申请。有北京的建行房贷客户流露，其建行App显示“该笔贷款地点地域暂未开通还款打算调剂办事”。　　此前，建行部门分行针对新申请的房贷客户推出“轻松供”还款体例。据建行云南分行“七彩建行”公家号2023年8月发文，建行云南省份行针对在云南地域申请打点扶植银行贷款且刻日10年（含）以上房贷的客户，推出“轻松供”还款体例。　　据文章介绍，“轻松供”还款体例将小我住房贷款在贷款刻日内划分为两个阶段：第一阶段，按月偿还1元本金和当月应偿还的贷款利钱（可按照告贷人需求自行肯定第一阶段刻日，最长不跨越三年）；第二阶段，在残剩贷款刻日内，残剩贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息体例还款。　　还有网友提到，兴业银行的“随薪供”也能够将房贷还款体例改成“先息后本”。　　中新经纬致电兴业银行客服德律风，工作人员暗示，“随薪供”于2022年2月28日上线，一般针对中持久小我一手住房贷款、小我二手住房贷款在发放后，可设定一个最长为3年的刻日，在该刻日内暂停偿还贷款本金，只了偿贷款利钱，是下降短时间还款压力的一种还款体例。　　前述工作人员介绍，“随薪供”只还利钱、暂缓偿还贷款本金的阶段最长为3年，且不得跨越贷款残剩刻日的1/2。“随薪供”合用于已正常还款12个月及以上、采取按月还本付息体例且信誉表示杰出的小我一手住房贷款、小我二手住房贷款客户。兴业银即将综合客户的贷款及还款环境进行评估。　　一名上海地域的贷款中介告知中新经纬，比来有客户向他咨询该营业，他也向上述两家银行的工作人员扣问过，“良多人还不知道，包罗银行的工作人员良多都不知道本身行里有这个营业”。　　对上述营业展开的时候、是不是在全国推行等问题，中新经纬向上述两家银行有关人士求证，截至发稿时，还没有收到答复。　　还款压力先小后年夜？　　业内助士认为，“先息后本”合适近几年有月供压力的购房者，相当于“缓兵之计”。这类还款体例贷款刻日是不变的，且整体利钱会有所增添。　　“先息后本”究竟是否划算？中新经纬以贷款100万元、还款刻日30年、利率3.5%试算，等额本息还款体例下，每个月还款约4490元（首月月供包括本金约1574元、利钱约2917元），总利钱约61.66万元。　　在采取两年先息后本还款下，前两年的月供均为1元本金+利钱，首月月供为2918元，两年间月供约在2800元至2900元，月供压力小了近一半。　　前两年共还本金24元，第三年起按等额本息体例，还残剩本金999976元。月供为4673元，即后续28年，月还款增添约183元。总利钱约63.87万元，比等额本息还款利钱增添2.21万元。　　需要留意的是，以上均为试算成果，现实以银行计较为准。　　某国有银行个贷司理对中新经纬暗示，其地点的银行一向有延期还款营业，属于消费者庇护办法傍边的一部门，但并不是客户所想的可以住手还利钱，少还一部门钱。“只是前期少还了本金，两年后之前所欠的本金会从头依照等额本息或等额本金的还款体例计较，总利钱会增添，所以我们一般都不保举客户打点这个营业。”　　招联首席研究员董希淼指出，“轻松供”“随薪供”等矫捷还款体例，首要针对两类人群：一是短时间内收入有所降落、还贷压力较年夜的新市平易近；二是工作时候不长、但将来收入有望增添的年青人。较低的前期还款压力、矫捷的还款体例，将可以或许帮忙他们减缓短时间还款压力，在更长周期内均衡好收入和支出。　　“对银行而言，经由过程住房信贷产物立异，供给差别化、人道化的办事，知足分歧的告贷人的实际需要，有助于晋升产物的竞争力，进而削减提早还款压力，扩年夜市场份额，连结住房贷款营业安稳成长。”董希淼说。　　他强调，上述产物只是还款体例的改变，由于前期根基未了偿本金，应了偿的贷款本息总量可能有所增添。告贷人应基于小我和家庭需求，公道评估还款能力，理性申请小我住房贷款，选择合适本身的还款体例，不成由于前期还款压力较小而随便申请、盲目假贷。　　易居研究院研究总监严跃进认为，此前安然银行推出的“气球贷”首要是针对新购佃农户，属于增量贷款的一种立异。而上述产物是基于比来几年还贷压力的新环境，赐与存量房贷的客户一种减负的做法，客户可以选择也能够不选择。　　在严跃进看来，依照今朝的月供环境，近似模式下，前期最少可以削减1/3或1/2的月供压力，具有较好的减负缓和冲效应。“固然任何减负，终究都是按照本金的体例来计较利钱的，前期本金还得少了，后期利钱天然就会增添。作为介入此类模式的人来讲，需要比力清晰理解这一点，以更好规画存量房贷减负的工作。”严跃进说。　　新增与存量房贷利差加年夜　　5月17日，中国人平易近银行发布通知，打消全国层面首套住房和二套住房贸易性小我住房贷款利率政策下限以来，多地敏捷响应，上海、广州、深圳等城市纷纭步履。　　华夏地产研究院统计数据显示，从调剂幅度上看，各地对房贷利率的下降显现出差别性。今朝，大都城市的首套房贷利率已降至3.1%—3.5%之间，远低于此前的市场平均程度。2019年10月—2023年10月，北京首套房利率为LPR+55BP、上海首套房利率为LPR+35BP、深圳首套房利率为LPR+30BP，而今朝深圳和上海的首套房利率均为LPR-45BP。　　新增与存量房贷利率之间的利差再次拉年夜，部门网友呼吁下调存量房贷利率。　　董希淼指出，2024年一季度贸易银行净息差为1.54%，较2023年四时度的1.69%降落0.15个百分点，初次跌破1.6%关隘。从近日发布的上市银行一季报看，上市银行净息差遍及呈现下滑。在这类环境下，贸易银行继续下降存量房贷利率的动力不足，空间不年夜。不外，从近期金融数据看，居平易近部分有用融资需求不足是凸起问题。　　董希淼认为，下一步，应加速落实并继续采纳果断有力的办法，不变居平易近住房消费预期，增进房地产市场尽快回到安稳成长的轨道上来。住房信贷政策方面，应指导贸易银行恰当下降存量二套房贷利率。　　严跃进建议，从金融风险提防化解的角度，对存量房贷利率的下调纳入后续的研究范围当中。　　不外，对存量房贷客户而言，贷款利率有望随5年期以上LPR调剂而下调。本年2月，5年期以上LPR降落25个基点至3.95%。存量房贷利率将在“重订价日”依照最新LPR报价利率加上合同商定的基点得出新的利率，鄙人一周期履行。大都存量房贷的重订价日在每一年1月1日，也就是来岁1月1日房贷利率有望迎来降落。　　（更多报导线索，请联系本文作者魏薇：vivi1257@163.com）　　（文中概念仅供参考，不组成投资建议，投资有风险，入市需谨严。）　　文：魏薇 编纂：李晓萱 责编：罗琨 李中元。

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