高志凯:“米勒先生,我要问问你,你看过这些历史吗?”

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高志凯:“米勒先生,我要问问你,你看过这些历史吗?”

"谁胆敢把台湾从中国分裂出去,必将粉身碎骨、自取灭亡!"

在6月2日第21届香格里拉对话会上,履新后首次与会的中国国防部长董军在题为"中国的全球安全观"的主旨发言中,掷地有声地阐明了中国立场。

每年的香会,围绕亚太、南海、台海、中美关系,都会成为大会关注的焦点。今年也不例外。菲律宾总统小马科斯发表主旨演讲时,就用大量的篇幅大谈特谈"南海问题"。对此,中国方面也给予了坚决回击。

针对南海、台海,以及美国近期不断策动我国周边矛盾升级等问题,观察者网与苏州大学讲席教授、全球化智库副主任高志凯老师进行了深入交流。

2024年第21届香格里拉对话会在新加坡举办

【文/观察者网 唐晓甫】

中菲摩擦,造势者不是中方,而是菲方

观察者网:2024年香格里拉对话会已经召开,但是我们也注意到近期在南海、台海局势发生了一些变化。这些变化背后都有着美国的影子。在您看来,美国会如何以日本和菲律宾为抓手,进一步搅动南海和台海局势?

高志凯:今年的香会非常重要,因为就在香会召开的同时,世界上至少有两场战争:巴以冲突和俄乌战争。现在其他地方的局势也并不安宁,比如以色列和伊朗之间的矛盾刚刚爆发,无法看清后续会如何发展。

而在我国周边,菲律宾不断在南海挑衅,赖清德"5·20"讲话强调大陆台湾"互不隶属"、对"一个中国"原则宣战,做一再违反大陆原则底线的事情,后续会如何发展需要我们密切观察。

台湾和菲律宾局势背后无疑都是美国在作祟,美国已经把中国视作敌人,所以必欲打败中国而后快。但是中美都是核大国和安理会常任理事国,所以美国的所谓"上策"就是挑动"代理人战争"。

在南海问题上,美国把菲律宾当作自己的代理人,然后像蚂蚁上树一样不断地骚扰和挑衅我们,看能把我们逼到什么程度。如果中国因此与美国的代理人爆发代理人战争,美国认为可能美国全胜、我们全败,这就是美国方面的如意算盘。

台湾海峡也是如此,美国不断掏空"一个中国"原则,不断向台湾提供先进武器,试图造成两岸永久对立,同时使"台独"势力不断壮大。这是因为美国认为只要台海爆发战争,台湾可能会被打烂,大陆也会蒙受巨大损失。同时美国还能对大陆进行经济制裁,使得我们四十多年来的改革成果被毁于一旦,这样美国又可以如愿以偿。

美国这个想法非常恶毒,所以我们需要通过自己的勇气、智慧和远见来避免战争,但是同时需要用各种手段捍卫住"一个中国"原则。在中菲之间,我们需要用外交手段,例如通过东盟为我们做一些工作,避免武装冲突,避免美国从中渔利。

今年的香会,菲律宾总统小马科斯的主题发充满挑战性,声称不会屈服于安全挑战,甚至界定了所谓中菲南海冲突底线;并一再提及美国,强调若出现人员伤亡,将采取军事反击,美国会提供支援。这些都显示了小马科斯把对中国在南海的主权和领土完整进行挑衅作为头等大事,呼吁美国和其他不明真相的国家站在菲律宾一方对我们进行挤压。

菲律宾总统小马科斯在香格里拉对话会晚宴发表演讲 图自中评社

观察者网:近期外媒指责我国在南海活动烈度升级,但南海对峙升级的主要原因无疑是菲律宾主动打破两国之间的默契,违背之前约定。为什么菲律宾方面敢于主动挑战中菲之间的默契?

高志凯:首先我们需要回顾一下菲律宾的领土来源。从国际法的角度看,菲律宾领土有十分明确的界定,1898年美西战争,美国从西班牙手中接手了菲律宾。根据《1898年美西条约》,美国控制了现代菲律宾的每一寸领土,而没有控制的自然就不是菲律宾的领土。

二战期间,日本完全控制了南海诸岛礁。二战后,日本投降,南海周边国家都还没独立,但菲律宾也由美国完全控制。同时日本向美国、也向中国无条件投降。

在日本投降的时候,属于菲律宾的每一寸土地都由日本交给了美国。也就是说在1945年8月后,美国在南海没有接手的土地也不属于菲律宾。而南海岛礁是交给了中国。

而且当时马来西亚、越南、印尼、菲律宾都没有独立,只有中国坚持了14年抗战,流血牺牲了几千万人民才和苏联、美国等盟军一起打败了日本,收回了南海岛礁。1947年,当时的中国政府还基于二战胜利果实,首次提出了"11段线",周边国家并没有反对,殖民地也没有资格反对。

所以一方面虽然现在南海问题很复杂,但另一方面我们应该有足够的信心。我国对南海的主权从《1898年美西条约》起到1945年日本无条件投降到现在,其法律溯源非常清楚。

南海问题的爆发,究其原因就是1970年代,各国觊觎南海的石油天然气储藏,然后对我国的主权完整提出了诸多挑衅。这一过程中,美国也发挥了极其不好的作用。它站在冷战的角度看,认为如果把部分岛礁转移到其他国家更符合美国的战略利益。

长期以来,菲律宾对华挑衅的依据之一就是2016年菲律宾赢得了所谓的"南海仲裁"。我原来是学法律的,仲裁的一个基本原则是双方必须同意仲裁。如果双方没有同意就进行仲裁,那么仲裁本身就是违反法律原则,也违反美国人常提的"基于规则的国际秩序"和法治。

菲律宾坐滩军舰

菲律宾试图强行往仁爱礁上搁浅的菲律宾军舰进行补给,已经不是一两天的事情了,而是断断续续已经推进了20多年。当时菲律宾搁浅军舰就是别有用心,希望通过搁浅事实上造成菲律宾实际控制仁爱礁的事实。而我国基于不升级事件的考虑,长期以来允许菲方向船只运输生活必需品,进行人道主义补给,没有将搁浅的船只拖走,可以说已经仁至义尽了。

但是近几年,菲律宾频繁越界,试图向那艘破船运输钢筋水泥等,试图将该军舰永久化、固定化,让它成为一个永远不倒的据点。如此,菲律宾不就永久控制这个岛了么?所以最近中菲之间的摩擦,造势者不是中方,而是菲方。

之所以现在菲律宾方面如此急切,核心很简单:一,那艘破船由于长期侵蚀,即将分崩离析,所以他们迫切需要在船只解体前,将其永久化;二,美国现在将菲律宾作为代理人,让他做敢死队,不顾一切挑战中国的主权和领土完整。

现在,菲律宾每一次强闯都带着一群记者,试图在国际社会面前表露出自己是一个弱小国家,中国面对小国强横霸道的样子。而美国则在挑唆这些行为,表示坚决支持菲律宾维权,捍卫自身"合法利益",甚至表示如果有一名菲律宾军人死亡,就会动用"美菲防御条约"。这就是别有用心,生怕南海过于安宁。所以中国和菲律宾都应该睁大眼睛,需要向美国挑明,美国不应该在中菲之间挑拨离间,不应该将中菲向战争的方向推进。

美国不要痴心妄想改变"一个中国"原则

观察者网:赖清德"5·20"演讲无疑再次将台海局势推到"风口浪尖",而美国务院发言人马修·米勒在5月28日新闻简报会上更是提到,1971年通过的联合国第2758号决议不支持中国对台湾地区的主权主张。从您的视角看,这样的表态意味着什么?对中美关系有多大影响?

高志凯:美国政府发言人如此表态要不然就是疯了,要不然就是对历史一无所知。他应该清楚的知道,1971年时任美国总统国家安全事务特别助理的基辛格博士秘密访华讨论中美关系正常化时,其中最棘手的问题就是台湾。之后经历从1972年尼克松总统访华到1979年中美建交,数年间谈及最多的就是台湾问题。

当时我们为了中美建交,专门设计了三个针对台湾的先决条件:一,美国和台湾必须断交;二,美国撤出在台部署军队;三,美国废除《美台共同防务条约》。而美国当年为了和中华人民共和国关系正常化,也按照我们的要求全部实现了相关条件。

所以,米勒先生,我要问问你,你看过这些历史吗?知道为什么基辛格博士要在1971年秘密访问中国吗?知道尼克松、福特总统为什么要对中国进行国事访问吗?他们谈的是什么?

所以我觉得美国政府发言人不要在此时此刻无理取闹,他改变不了中美之间已经刻在石头上的事实,也就是"只有一个中国,台湾是中国的一部分"。如果美国现在还想去动联合国当年的决议,就是痴心妄想,只有太阳从西边出来才有可能。

这对于处理目前的中美关系没有任何建设性意义,反过来会使美国的根本利益受到更大损失。中国永远不会承认台湾独立,如果美国希望折腾,那么最终受损的是美国利益。

所以我奉劝美国政府官员应该认真看一下,研究和回忆一下1971年以来中美关系到底是怎么样发展的。美国方面不要痴心妄想,觉得能改变"一个中国"原则。台湾是中国一部分的这个事实是刻在石头上的事实。

美国国务院发言人马修·米勒 视频截图

观察者网:我们注意到您在之前的一个采访中提到,如果台湾方面不要"一国两制",那么就"一国一制"。您能更详细地叙述这一观点吗?

高志凯:这一观点来源于此前我参加外媒的一场辩论会,该会议上除了我以外,还有一个日本嘉宾和一个来自我国台湾地区的嘉宾。在会上,两位所作所为都极端侵犯了"一个中国"原则,否认台湾是中国的一部分。

此外,来自台湾地区的嘉宾还口口声声说,根据当地的民意测验,90%以上的老百姓不喜欢"一国两制",表示"一国两制"行不通,坚决不能搞"一国两制"。言下之意就是台湾选择,要么是"一国两制",要么就是"独立"。

哪有这回事?我就跟他挑明了。台湾如果有选择的话,要么就是"一国两制",要么就是"一国一制"。"一国两制"是根据海峡两岸目前情况给台湾老百姓提出的一个最符合他们利益的解决方案,但是如果他们不选择"一国两制"的话,难道大陆会同意他们"独立"吗?没门!

所以台湾面临的选择就是,要么"一国两制",要么就等着"一国一制"。我觉得台湾百姓一定要弄清楚、理解他们的现实究竟是什么?有什么选择?我们一定要把这个道理给他讲清楚:要不然"一国两制",要不然"一国一制"。台湾和美国的想法改变不了世界上只有一个中国,台湾属于中国的事实。

中美关系的重点,是帮美国人打消自己的两个噩梦

观察者网:在您看来,美国为何在乌克兰和以色列局势陷入被动的情况下,进一步利用日本和菲律宾刺激、挑动我国周围的潜在冲突?

高志凯:对于这个问题,我首先想要谈一下日本的情况。日本现在还受到"和平宪法"的束缚,不能拥有军队也不能在国土之外执行作战活动。因此,他们想借助台海问题摆脱"和平宪法"。

所以我们需要和其他国家一起大声疾呼,日本是战败国,当时日本也做出过承诺,通过了"和平宪法"。所以日本在法理上,就不能以"台海有事就是日本有事"为由,和美国人一起干预台海。日本破坏和违反"和平宪法"必有后果,这不是日本想改就改,想推翻1945年无条件投降就可以推翻的。现在我们需要坚决地给日本划红线,尽快采取行动,不能等它真的改变宪法,那就为时已晚。

对于美国来说,无论是台海还是南海,美国已经把中国定义为美国的敌人,因为我们是美国两个噩梦合二为一的具象化。

首先美国十分担心中国在经济方面超过美国,事实上中国已经在经济的一些具体方面超越了美国,比如汽车、造船、钢铁等多方面。2021年央财办副主任韩文秀在庆祝中国共产党成立100周年活动新闻中心新闻发布会上介绍道:我国是全世界唯一拥有联合国产业分类中全部工业门类的国家,包括汽车、电脑在内的220多种工业产品产量位居世界首位。而且从现在看,中国经济早晚超越美国,美国著名企业家马斯克预测,到本世纪中叶,中国经济将两倍于美国。所以美国现在总是担心中国赶超美国。

第二个噩梦是,美国担心中国一旦经济超越美国,就会把自身的政治制度和经济制度强加给美国,也会将美国从国际政治舞台的中央逼走,让他变成一个二流国家。这种噩梦让他无法忍受。

有人说,中美必有一战,并且引用"修昔底德陷阱"来形容中美关系,但是"修昔底德陷阱"并没有将核武器因素纳入考量。现有的人类经验表明,两个核大国之间开战的可能性很低,所以我们不能将常规武器时代的战争逻辑运用于两个核大国之上。

经济兴衰有其规律,都很正常,世界之大能同时容纳成功的美国和成功的中国,犯不着这么斤斤计较。中国不会将自己的政治制度、意识形态和行为准则强加到美国头上,因为中国奉行所有国家不论大小一律平等,一视同仁。

所以我觉得我们中美关系的重点就是要帮美国人打消自己的两个噩梦,如果美国成天作噩梦,那么就很有可能最终与中国打一仗,试图击败中国。

试想如果中美真打仗,很有可能会导致相互毁灭。中美相互毁灭之后,全人类会好到哪去?所以我一直说,中美之间要谈和平、相互尊重。中国的成功不应该建立在美国的衰败之上,但是美国的成功也不应该建立中国的解体之上。

所以中美双方应该更有智慧,更成熟地看待各自的道路,互不干涉,方为上策。

美国前总统特朗普涉"封口费案"被判有罪 图自星岛日报

观察者网:下一阶段,美国方面将于今年底迎来大选,传统上看,大选季候选人的相关言行无疑将进一步伤及中美现在已经略显脆弱的关系。您如何看2024年大选对中美关系的潜在冲击?

高志凯:2024年大选季中美关系肯定都会越来越吃紧。不论是拜登还是特朗普,下届总统任期,中美关系都会经历惊涛骇浪甚至地动山摇,所以我们要做好准备。但是我有一个信念,从中长期看,我们应该对中美关系持有信心。

因为可能在2030或者2035年的时候,美国人一觉醒来,会发现不管利用什么统计方法,中国的经济规模已经超过美国。但是那时美国的天没塌下来,太阳还是从东方升起,美国人的政治制度、意识形态也没有被中国强行改变。到那时,我估计美国人会醒悟过来,中国不是美国的敌人,中国并不希望把自己的道路强加在美国身上。

我始终对中美具有高度竞争性的说法存在高度怀疑。中美到底竞争什么?经济发展是存在周期的,技术竞争不是因为单纯的中美竞争,而是美国要剥夺中国技术上发展的权利,而我们中国当然要发展自己的技术了。而且我不相信中国道路和发展模式适用于美国,美国学不会,也不会学,所以各自有各自的道路。

从这个角度看,我觉得我们应该对中美关系中长期的前景有足够的信心。但是它有个前提条件,就是我们中国应该一鼓作气,让美国人不可置疑地认识到中国的经济规模已经超过美国。

我一直说中国总是担心我们的朋友不够多,美国老是担心他的敌人不够多。最近几年美国老是把中国当作他的敌人,所以错不在于我们,而在于美国。

观察者网:眼下美国对中国的贸易制裁持续不断,近日新加坡前外交部长杨荣文有一段表述,认为"美国采取的最新举措是对中国电动汽车征收100%的关税。我想说,19世纪的中国清朝也是这样的。当时的结果是它坚持闭关锁国,其地位在几十年里一落千丈。这是拒绝接触世界的危险之处。如果你说不,躲在高墙后面,征收100%关税,你会变得非常虚弱。但这是美国正在经历的阶段。"您如何评价这一言论?

高志凯:我对于新加坡这位前高官发表的言论绝对支持,它反映出新加坡对于历史的了解和对于现状的判断都非常准确。

允许我说一句话,美国人老说要对中国出口到美国的产品加收关税,但是事实上这些关税都是美国的进口商和老百姓来付,是美国政府对美国老百姓加收的一个税项。大家都知道美国的通胀居高不下,原因之一就是美国对华商品加收关税。加收关税不能解决问题,反而可能加剧通货膨胀、恶化经济。

第二,中国出口到美国产品一般有三条路线:中国企业直销美国、美资从中国企业购买到美国去,以及从日本、东南亚等国转口贸易到美国。美国对这些中国商品施加关税,不仅是害了中美贸易,更是害了美国的消费者。

现在美国对中国出口到美国的电动汽车征税100%,是错上加错。过去一百年中,美国油车一直是美国经济的支柱产业之一,但是后来被德国、日本反超。

而现在看来,电动汽车是未来的技术,油车是过去的技术,而且有害环境。电车是一个全新的生态环境,能够摆脱人类对于是有的依赖,同时电动车可以和人工智能无缝对接,并且将其放入数字经济的整体环境中。

而且如果想通过100%的关税阻止中国电动汽车进入美国,那么从哲学的角度,受到损失最大的恰恰是美国的汽车工业。美国汽车工业抱残守缺,一直抱住油车苟延残喘,就像当年柯达抱着胶片不放,而当数字相机浪潮冲击到来的时候,胶片的市场就迅速萎缩,柯达最终破产。

所以对于美国的汽车行业来说,越早转向而不是抵制中国电动汽车出口越好。因为这个转变迟早要来,起步越晚优势越小,轻舟已过万重山之后再转变就来不及了。而且,电动车背后是一个整体的生态,包括电池、软件、人工智能等等,都是需要日积月累。而且电动车迭代速度快,一年的发展相当于之前5-10年的发展。现在美国为了自己以后的汽车发展,我认为中美应该坐下来谈。

前总统特朗普有个提议我觉得很有意思,他说美国不应该打压中国的电动车,应该打开国门让中国的电动车到美国去开厂,创造就业机会,帮助美国实现电动车转向。

不管怎么说,这次美国调高关税到100%,已经再一次违反了自由贸易和市场经济,违反了WTO的多项规定,而且这种阻碍了美国油车向电动车转变的举动最终吃亏的是美国。

观察者网:回到此次香会,中美两国军事高官的互动也成为关注重点。结合现在中美关系,您预计此次会议两国军事高层互动会对两军之后的关系产生多大影响?

高志凯:5月31日香会开幕当天,我国新任国防部长董军就与美国国防部长奥斯汀举行会谈。这是中美防长自2022年11月以来首次面对面会晤;会晤持续时长75分钟,比预计的要长一些。这对于中美两国都是一个大好事。

如果美国要霸凌我们、违反一个中国原则,当然我们就不愿意和他接触了,也不愿意一方面接受美国的打压,另一方面又和美国会谈了。何必呢?如果美国能摆正态度,在基本问题上能够沟通清楚,而不是说一套做一套,那么中美两国、中美两军多走动对谁都好,尤其是两国军队多沟通更好。

中国国防部长董军出席香格里拉对话会 图自央视新闻

观察者网:现在各地区大国都在追求"战略自主",书写自己的历史,而不是将自己的历史编入西方中心主义历史的一部分,这会对以往由欧美主导的国际秩序带来哪些改变?我们又该如何走出当下由巴以冲突、俄乌冲突这样的地区冲突带来的全球秩序动荡?

高志凯:我认为现在世界有几个比较重大的转变,第一是全球已经从和平年代向战争与和平并存转变。不仅仅是现在的巴以冲突和俄乌战争,而且在于巴以冲突可能会扩大规模,外溢到其他国家从而演化成特大型国家之间的军事冲突。所以,战争与和平变成了我们这个时代最重要的一个问题。

同时,现在的世界已经不再是单极世界。事实上,在1945年二战废墟上建立的国际秩序就不止一个单极世界,而是一个力量平衡的世界;但是很不幸,那个世界演变成了冷战,让全世界几十年处于核浩劫的边缘。

冷战结束后,美国人就称其为"单极时刻",很多国家不想同意也同意了。"911"之后,美国就不断炫耀武力,全球打仗,试图将自己的国家利益最大化,实现绝对安全。但是现在单极世界不复存在,世界又回到了多极世界。

在这个世界中,中国是一个极。俄罗斯也认为自己是一个极,它认为它可以打烂现在的国际秩序,创造一个新秩序。

美国人并不想承认这个事情,近几年一直拉帮结派准备战争,还试图把他的盟友绑上战车,比如试图联合英国给澳大利亚出售潜艇,搞四方联盟等等。美国还打算把武器卖给中国台湾地区,挑动战争风云。

从这个角度看,我们应该很清楚地认识到,虽然我们生活在多极世界,但最重大的任务就是推动和平,反对战争。

同时在这个过程中,我们需要注意到人工智能突飞猛进的发展。人工智能可以做到24小时无限的汲取人类知识,利用无限的算力将其生成新的知识。从长期看,人工智能和人之间的差异会越来越大,会难以跟上。

所以,现在各国应该将关注重点放在合作并且管理人工智能的发展,让人工智能更好地为人类服务。只有通过针对人类似工智能管理之类的全球性协作,而不是准备战争,才能走出这个全球秩序动荡的时代。

抚州位于江西省中部偏东,是中国茶叶之乡之一。这里的茶文化源远流长,人们将品茶视为日常生活的一部分,也是社交和交流的方式之一。无论是在茶园里品味鲜叶,还是在茶楼里聚会品茶,抚州的茶文化都给人留下了深刻的印象。

抚州的品茶方式多种多样。有的人喜欢在家中自己泡茶,享受独处的宁静。而另一些人则更喜欢和朋友一起去茶楼品茶,交流心得,谈论生活。无论是哪种方式,品茶的过程都是一种享受。

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中国房地产有望提前企稳

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中国房地产有望提前企稳

  来历:财经杂志  斟酌到三四线城市库存较年夜,将来三年房地产市场可能仍将处于调剂和巩固的阶段,而在强有力的政策撑持下,中国房地产市场回到正常成长程度的时候可能提早  文 | 刘陈杰  房地产,一方面临国平易近经济增加具有显著的主要性,依照我们的联立方程模子,房地产投资增速对GDP(国内出产总值)增速的弹性为0.19,即1个百分点的房地产投资增加对经济增加拉动的综合效应(间接和直接拉动)年夜约为0.19个百分点;另外一方面临于居平易近资产欠债表影响甚年夜,占居平易近资产比例约为59%(2022年),直接关系居平易近部分的消费、投资和预期。房地产集根基栖身功能的耐用消费品特点和资产设置装备摆设属性的投资品特点,对中国经济短时间波动、中期转型和持久成长,和中国金融范畴的不变,都具有主要的影响。  2024年1月-4月,房地产开辟投资同比降落9.8%,新建商品房发卖面积降落20.2%,发卖额降落28.3%,衡宇新开工面积同比降落24.6%。2024年5月17日,央行公布下调小我住房公积金贷款利率0.25个百分点,打消全国层面首套住房和二套住房贸易性小我住房贷款利率政策下限,调剂小我住房贷款最低首付款比例,设立3000亿元保障性住房再贷款鼓动勉励处所国有企业以公道价钱收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,估计将带动银行贷款5000亿元。房地产什么时候企稳,将来还需要如何的政策进一步撑持,对经济和金融市场的影响将会若何?  本文基于生齿布局转变的将来五至十年房地产需求猜测,收储资金范围测算和短时间房地产发卖什么时候可能企稳,和居平易近资产欠债表中房地产资产将来的转变趋向做部门定量的趋向研究。对短时间经济增加而言,为了就业不变和社会糊口的安稳,加年夜政策撑持力度,包管不产生系统性金融风险成为要害;对中持久成长方针而言,逐步下降房地产投资属性,回归栖身功能,增添保障性住房比例,下降处所财务对地盘的依托,减轻弱势群体的住房需求压力的同时,在新旧转换之间,增进科技行业、高端制造业等接力房地产行业成为国平易近经济主导行业高质量成长道路的重中之重。  房地产行业还具有必然的成长空间   学术研究对城镇居平易近住房资产的估价方式各别,例如李扬等(2018)、杨业伟(2020)、周晓蓉等(2014)和刘向耘等(2009)将商品房平均售价作为城镇居平易近住房的价钱,马俊等(2012)将重置本钱作为城镇居平易近住房价钱,并未斟酌城镇居平易近住房属性的分歧。事实上,分歧产权的城镇居平易近住房价钱差别显著,因此别离进行估价是有需要的。本文将城镇居平易近住房分为居平易近采办住房、自建住房、租赁私房及其他住房三类,然后别离进行估价。对采办住房,本文借助商品房中室第平均售价来进行估价。斟酌到采办住房华夏有公房、二手房等与商品房属性较为接近,属于居平易近具有正当产权的住房,价钱也与正常商品房附近,本文利用积年商品房中室第平均售价来进行估价。经由过程居平易近持有的城镇住房面积和采办住房占比相乘,可以获得采办住房存量面积,然后将昔时存量面积和上年存量面积相减,获得昔时增量面积。  公房、自建住房、商品房,本文依照积年新增面积乘以重置价钱加总,获得昔时城镇居平易近持有商品房和原有公房价值,即为:  我们将操纵上述方式估算的各类衡宇资产加总获得城镇居平易近住房资产估算成果。我们的测算发现,2022年我国城镇居平易近住房资产总和为270.74万亿元。此中,居平易近采办住房资产为176.71万亿元,占比65.27%;城市自建住房资产为21.11万亿元,占比7.81%;镇自建住房资产为33.7万亿元,占比12.45%;租赁私房和其他住房资产为39.16万亿元,占比14.47%。2020年我国人均住房建筑面积为41.8平方米。此中,城市人均住房建筑面积为36.5平方米,城镇人均住房建筑面积为38.6平方米,村落住房建筑面积为46.8平方米。2020年全国仍有12.7%的家庭人均住房面积不足20平方米,此中,城市仍有17.4%的家庭人均住房面积不足20平方米。国际比力来看,德国于1988年人均栖身面积已达36.9平方米,2018年人均栖身面积达46.7平方米。美国新建室第平均面积不竭晋升,加上家庭小型化趋向,人均住房面积的晋升显著,2017年已达96平方米。  从本文的估算成果来看,我国城镇居平易近住房面积整体并未饱和,还存在必然的成长空间。居平易近购房贷款存量占居平易近采办住房资产为36.7%,低于全球发财经济体的平均程度(45%)。我们把房地产需求分为刚需(由于生齿、收入、改良栖身等根基面身分引发的需求)和投契性需求(活动性、风险偏好等身分影响)两部门。操纵显示性偏好的道理,我们可以年夜致把投契性需求占房地产需求的比例测算出来。从最新的数据来看,今朝房地产发卖中投契性需求年夜约接近1%,与最岑岭(2007年和2010年的40%,2017年头为30%)比拟有较年夜差距。从逐步下降房地产投资属性,回归栖身功能的角度来看,今朝房地产市场的投契性属性较低,其实不存在泡沫的风险,相反存在短时间超调过冷的风险。中国居平易近资产欠债表中,住房资产占比年夜约在59%摆布,这与同期间类似经济体的数据一致(人均GDP1.2万美元摆布的东亚经济体)。房地产资产占居平易近资产欠债表的比例较高,房价、发卖的短时间较年夜波动轻易引发经济和社会的不不变。  我们按照生齿布局转变(购房东力人群)、城镇化历程、改良需求空间身分,估算将来一个阶段中国城镇居平易近刚需趋向。依照我们的测算,2019年-2021年将是将来一个阶段中国城镇居平易近刚需的极点。跟着生齿布局转变,购房东力春秋群体式微,城镇化历程趋向逐步平缓,城镇居平易近刚需面积改良边际递减等身分,我们猜测中国城镇居平易近房地产刚需趋向将逐步削弱。中国城镇居平易近房地产刚需的中持久转变对中国经济的影响重年夜,对中国经济布局也将发生主要影响。  房地产占居平易近资产欠债表的比例可能逐步下降。依照全球首要经济体的成长纪律,当人均GDP超出1万美元以后,金融市场逐步对外开放,居平易近资产欠债表的设置装备摆设也最先显现多元化。从日本、韩国、中国喷鼻港地域等东亚经济体的国际经验来看,这一阶段的居平易近资产欠债表的一年夜特点是以往占年夜部门比例的房地产资产最先稳步降落,20年时候平均而言降落15个-20个百分点,逐步设置装备摆设到海外资产和股票、债券等金融资产。我国人均GDP已超出1万美元,居平易近资产欠债表的从头设置装备摆设正在逐步睁开,将来中国权益市场将会承接更多居平易近财富的资产设置装备摆设转移和迎来更多的专业机构投资者,房地产占比将慢慢下降。  房地产合意收储范围测算  政策收储理论上可以平抑房地产周期,短时间内减缓房地产市场压力,节制经济和金融市场风险。当局经由过程城投收购存量住房,可以有用下降房地产今朝的库存程度,减缓房地产市场的下行压力,重点是收储撑持的资金范围力度和节拍。要测算公道的收储范围,起首需要确立收储的目标是使得房地产市场回到安稳成长的路径,而不是再泡沫化。我们测算政策收储理论范围首要经由过程两个视角,一是依照使得今朝新居积累库存(已建成未出售商品房)回到公道去库存周期的力度来测算;一是依照曩昔六年现实供给超出潜伏需求的角度来看提早预付的住房需求,政策目标首要是平抑购房周期波动。  初步的看,仅依照今朝的政策方针规模,重新房积累库存(已建成未出售商品房)回到公道去库存周期的力度来测算,政策收储的总范围年夜约为1.12万亿元。依照2024年4月的数据,今朝我国建成未发卖的室第类商品房年夜约为3.9亿平方米,依照曩昔两年代均发卖的现房发卖速度,去化周期为21个月,处于稀有据以来的最高点。建成未发卖类住房的去库存,在于实时赐与房地产开辟商活动性撑持,减缓企业当前的压力,可能增进处所当局的地盘出让环境。假如要使得建成未发卖类住房回到正常的去化周期程度(曩昔五年的平均程度为15个月),那末需要当局收储年夜约1.5亿平方米,依照今朝均价10000元平方米的七五折,需要投入资金总额约为1.12万亿元。依照3000亿元保障性住房再贷款和带动银行贷款5000亿元的今朝政策的总范围,年夜约可以完成这一类住房收储的年夜部门使命。  除已建成未出售的商品房库存,还有未建成的住房库存和持久空置的二手房库存,且后面两类库存占比力年夜。因为相干数据的不完整,一些测算难以做到很是正确。粗略估算,要回到以往周期正常的库存程度,未建成的住房库存年夜约要降落4亿平方米,持久空置的二手房库存年夜约要降落25%(2.1亿平方米)。是以,除今朝政策明白撑持的已建成住房库存回归正常化方针,假如要实现房地产市场未建成的住房库存和持久空置的二手房库存回归正常化方针,还需要政策收储年夜约6.1亿平方米,依照今朝均价1万元平方米的七五折,需要投入资金总额约为4.58万亿元。  综上所述,依照今朝的政策表述,假如只是对应已建成未出售的商品房库存回到正常程度,那末需要收储资金范围年夜约为1.12万亿元。更进一步,假如要实现房地产市场未建成的住房库存和持久空置的二手房库存回归正常化方针,那末还需要收储资金范围年夜约4.58万亿元的范围。  同时,依照曩昔六年现实供给超出潜伏需求的角度来看提早预付的住房需求,政策撑持平抑房地产多余库存的资金范围年夜约为。依照我们的房地产供需缺口的测算,曩昔六年每一年逾额的房地产供给年夜约为1.1亿-1.5亿平方米,首要是因为居平易近住房需求提早释放或部门投资性住房需求等身分。前瞻地看,2024年-2025年即使每一年的潜伏住房需求为9亿平方米摆布,因为以往的需求透支身分、库存过量身分和经济增加预期等影响,现实的住房发卖可能略低于9亿平方米的潜伏中枢程度。曩昔六年积累的多余供给年夜约为6.6亿-9亿平方米,这部门提早透支的供给将对将来一段时候的现实需求发生必然的压力,也将纳入政策撑持的察看规模。  政策撑持下,房地产什么时候企稳  假如没有强力的政策撑持,房地产市场可能还需要三年时候回到正常成长程度。房地产的理论发卖面积新的中枢程度可能为年均9亿平方米,现实可能低于这一程度,将来三年可能仍然要先去库存程度。假如没有政策的强力撑持,去库存的时候测算,我们别离估量了今朝的房地产室第存量、居平易近的收入和可用的金融杠杆程度、开辟商拿地和在建面积等身分,初步的测算房地产住房去库存还将延续三年的时候。中国房地产发卖面积新的中枢程度可能为年均9亿平方米。现实程度由于曩昔提早透支了部门需求,可能达不到每一年9亿平方米的发卖面积。斟酌到三四线城市库存较年夜,将来三年房地产市场可能仍将处于调剂和巩固的阶段。  布局性的来看,三四线城市房地产需求是要害,今朝需要疗养生息。中国三四线城市的房地产发卖平均而言占到全国发卖80%摆布,三四线城市是中国房地产市场短时间企稳回升的要害。今朝阶段而言,影响三四线城市居平易近房地产需求的身分首要为:(1)经济恢复不是一挥而就,加上部门房地产企业信誉“爆雷”激发居平易近对期房交付的耽忧,公众有的不雅望情感稠密,致使新居发卖的快速下滑;(2)2016年-2018年三四线城市的棚改货泉化等政策增进了那时的房地产需求,但也可能透支了部门需求。棚改货泉化安设是2016年-2018年支持三四线城市房市繁华的政策变量,2018年下半年最先调剂棚改政策,货泉化安设政策收紧,年夜幅下降了三四线房地产市场的现实采办力和市场热度,也提早透支了将来一个阶段的住房需求;(3)潜伏经济增速降落阶段,返乡置业等的三四线城市居平易近的预防性储蓄增添,对房地产需求较为谨严。三四线城市从体量上来看是恢复房地产市场的要害,但需要必然时候的疗养生息,逐步消化以往的高库存和培育新的需求。  在强有力的政策撑持下,我们估计中国房地产市场回到正常成长程度的时候可能提早。政策的撑持力度可能在将来一段时候加快晋升,我们预期现实环境可能好过之前的猜测。依照今朝的政策表述,假如只是对应已建成未出售的商品房库存回到正常程度,可以必然水平上减缓房地产企业的现金流程度,加强其债务抗风险能力,减缓公家对房地产市场的耽忧。更进一步,假如要实现房地产市场未建成的住房库存和持久空置的二手房库存回归正常化方针,房地产市场的首要风险将临时获得必然节制。政策正视是良多问题解决的要害,我们认为,在强有力的政策撑持下,中国房地产市场回到正常成长程度的时候可能提早。  中持久来看,房地产市场的不变和成长在于更多缔造增添值的实体经济部分的成长和强大。对中持久成长方针而言,逐步下降房地产投资属性,回归栖身功能,增添保障性住房比例,下降处所财务对地盘的依托,减轻弱势群体的住房需求压力的同时,在新旧转换之间,增进科技行业、高端制造业等接力房地产行业成为国平易近经济主导行业高质量成长道路的重中之重。具体而言,布局性政策来看,房地产总量趋向增加逐步下降,但布局性转变也很显著。年夜量生齿净流入、办事业发财的区域:长三角、珠三角、京津冀、成渝、西安、武汉、长沙等增加极,从夜间灯光指数来看显现出办事业较着繁华的趋向,生齿会聚和净流入,房地产成长潜力照旧,可以依照现实环境调剂房地产政策,适应时期的成长。在部门处所当局债务压力繁重的区域,充实阐扬中国独有的财务体系体例和金融体系体例的优势,有助于房地产行业的中持久成长。更多缔造增添值的实体经济部分的成长和强大,有助于晋升居平易近收入预期,有用晋升房地产需求。  整体而言,房地产行业在政策的有力撑持下,有望提早企稳。我国成长的根基面没有变,从成长阶段、成长前提、成长优势等方面综合考量,我国成长前景仍持久看好,我们要果断不移深化鼎新、扩年夜开放,加倍重视有力有用实行宏不雅政策调控,扎实鞭策经济高质量成长,同时连结公道的经济增速。房地产行业的转变并非以往周期性的转变,更多的表示为行业趋向的转变。在此过程当中呈现的金融风险、经济增加风险应当提早做好预判,积极做好预案,相信中国经济必然可以行稳致远,积极增进新质出产力成长,走中国特点的高质量成长的道路。  (作者为望正本钱全球宏不雅对冲基金董事长,中国首席经济学家论坛成员;编纂:苏琦) .app-kaihu-qr {text-align: center;padding: 20px 0;} .app-kaihu-qr span {font-size: 18px; line-height: 31px;display: block;} .app-kaihu-qr img {width: 170px;height: 170px;display: block;margin: 0 auto;margin-top: 10px;} 股市回暖,抄底炒股先开户!智能定投、前提单、个股雷达……送给你>>。

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